03 cláusulas indispensáveis do contrato de compra e venda de imóvel com financiamento

Prática muito comum hoje em dia é a compra e venda de imóvel através de financiamento bancário. Ocorre que a negociação do imóvel através dessa forma de pagamento requer alguns cuidados especiais.

Vamos usar de exemplo uma casa ou apartamento que o interessado queira comprar, mas que não tem dinheiro suficiente e vai precisar financiar uma parte do valor para quitar o imóvel.

O interessado então vai até uma instituição financeira para conseguir o crédito e assim adquirir o imóvel que tanto deseja. Enquanto isso, o vendedor aguarda receber a quantia como quitação do imóvel vendido.

Ocorre que para o comprador e vendedor efetivamente firmarem a negociação, é preciso realizar o contrato de compra e venda do imóvel com financiamento. Este deverá ser seguro, com cláusulas que trarão realmente a segurança jurídico do negócio.

Para isso, vejamos algumas cláusulas indispensáveis ao contrato de compra e venda quando falamos na compra de imóvel cuja forma de pagamento será através de financiamento bancário:

1) Cláusula sobre o momento de entrega da posse e realização de benfeitorias

Primeiramente, quando falamos em posse, pensamos em “pegar as chaves do imóvel”.

Nesse sentido é que se deve questionar quando será entregue a posse do imóvel. Existem algumas opções que ficarão a escolha das partes (vendedor e comprador), vejamos:

1) A posse será dada no momento de assinatura do contrato de compra e venda;

2) Após ser registrado o financiamento na matrícula do imóvel;

3) Quando a quantia oriunda do financiamento estiver na conta do vendedor;

Acontece que dependendo da escolha das partes, as consequências jurídicas sobre o imóvel serão diversas e que por isso, deverão estar claras no contrato. Isso porque imaginemos a seguinte situação:

Ex. Ana vende o imóvel a Pedro. Colocam no contrato que Pedro entrará no imóvel após a assinatura do contrato de compra e venda e poderá realizar benfeitorias. Pedro então entra no imóvel e já inicia uma pequena reforma.

Acontece que quando Pedro foi solicitar ao banco a quantia para quitar o imóvel (financiamento), a instituição bancária não aprovou o seu crédito e agora não tem condições de cumprir o contrato da compra do imóvel porque não conseguiu o financiamento.

Veja, Pedro já está no imóvel, iniciou uma reforma, mas não conseguiu o financiamento e assim, não vai conseguir quitar o imóvel. Como fica a situação de Ana?

É complicado!

Diante dessa situação, o mais seguro é ter uma cláusula específica a respeito do momento da posse, bem como a partir de quando o comprador poderá realizar benfeitorias no imóvel.

Caso tenha dúvida de como elaborar uma boa cláusula, recomendo que procure um profissional capacitado para que não tenha problemas futuros.

2) Cláusula sobre o prazo para as partes levarem a documentação necessária à instituição bancária

Outra situação que é muito corriqueira nas negociações imobiliárias quando o comprador irá financiar uma parte do imóvel é o compromisso das partes de levar ao banco todas as documentações necessárias para a análise do crédito do comprador.

Para melhor esclarecimento, observe o seguinte exemplo:

Ana vende o imóvel a Pedro. Colocam no contrato que ambas as partes são responsáveis por levar a documentação necessária à instituição financeira para solicitar o financiamento, mas não estipulam um prazo nem multa por atraso. 

Da mesma forma, a posse ficou definida que seria entregue a Pedro após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel.
Pedro entra no imóvel, mas sempre apresenta desculpas para não levar a documentação ao banco a fim de conseguir o financiamento.

Passa um mês, dois meses e nada de Pedro pedir o financiamento. 
Como fica a situação de Ana que não está mais na posse do imóvel, como também sem receber o dinheiro restante da compra do imóvel, sequer sem a garantia de que efetivamente Pedro conseguirá o financiamento?

Novamente observamos a situação delicada do vendedor.

Por isso, é preciso estipular um prazo no contrato para que as partes levem toda a documentação necessário ao banco escolhido pelo comprador.

3) Cláusula de responsabilidade do comprador no caso de não aprovação do crédito

Outra situação que ocorre muito hoje em dia é a não aprovação de crédito pela instituição financeira. São diversas as razões, por exemplo: a renda do comprador é incompatível com a sua capacidade financeira de pagar as prestações em dia; possuir o nome registrado no cadastro de inadimplentes como também já ter outro financiamento que comprometa a renda.

Assim, veja esse caso:

Ana vende o imóvel a Pedro. Pactuam que a posse do imóvel só será entregue a Pedro após ter sido quitado o imóvel (após disponibilização da quantia financiada à Ana). Como entrada, Pedro entrega a Ana 30% do valor negociado e o restante seria pago através do financiamento. 

Pedro então solicita o financiamento no banco e após análise pela instituição bancária, esta nega o financiamento sob a justificativa de que o interessado possui diversas dívidas em seu nome, devendo uma quantia considerável.

E agora? Pedro tem o financiamento negado e não tem condição financeira de pagar o restante do imóvel. Já Ana recebeu um valor de entrada, descartou a venda daquele imóvel para outros interessados e só estava aguardando receber o restante do valor negociado para entregar o imóvel.

Nesse caso é que se deve pensar como se resolverá essa situação e que deve estar previsto no contrato. Surgem algumas hipóteses:

1)      Ana ficará com os 30% de entrada e se encerra o contrato;
2)      Ana devolve os 30% de entrada, mas é cobrada uma multa de Pedro;
3)      Simplesmente Ana devolve os 30% de entrada como se o negócio nunca estivesse existido;

Conseguiu compreender a importância de estarem presentes essas 03 (três) cláusulas no contrato de compra e venda de imóvel COM FINANCIAMENTO?

Seja para o financiamento perante a Caixa Econômica Federal, Santander, Bradesco, Itaú, enfim, qualquer instituição financeira que o comprador tenha escolhido para solicitar o financiamento.

Importante!

Para evitar tamanho risco é recomendável que o interessado comprador faça uma simulação do financiamento antes de fechar o negócio. Isso serve para ele ter uma noção mais real se conseguirá o crédito pretendido.

Caso tenha ficado alguma dúvida ou queira saber outras cláusulas importantes que também devem estar previstas no contrato, mande uma mensagem. Abaixo tem o QRCode do meu whatsapp (é só abrir a câmera do seu celular e mirar neste símbolo que você será redirecionado a conversar comigo).

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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada inscrita nos quadros da OAB/MS.