Advogado e corretor: cuidados básicos na compra e venda de imóveis

É comum que o vendedor e comprador de imóvel contratem corretor e advogado para auxiliarem tanto na negociação quanto para a elaboração do contrato de compra e venda do imóvel.

Nesse sentido, existem alguns cuidados importantes que as partes devem se atentar durante a fase de negociação como também quando estão formalizando o negócio através do contrato. Vejamos:

1) Manuseio de dados pessoais dos clientes

Nos primeiros contatos com o cliente haverá uma conversa a respeito das especificações do imóvel pretendido e das condições financeiras do comprador para saber se haverá ou não a possibilidade de determinada negociação acontecer.

Para isso, o corretor solicita alguns documentos das partes para dar continuidade no negócio. Por exemplo, no caso de financiamento bancário é preciso da cópia de documentos pessoais e documentação a respeito da sua receita bruta. Ainda, será retirada certidões negativas de débitos em nome do comprador, busca essa realizada através do CPF.

Veja, estamos falando de dados pessoais. Segundo a Lei Geral de Proteção de Dados (Lei n. 13.709/18), é necessário realizar o tratamento desses dados, ou seja, como será feita a coleta, utilização, reprodução, armazenamento e eliminação desses dados.

Lembre-se, deverá haver o consentimento do titular de dados para que a outra pessoa possa acessá-lo, assim como quando não se tornar mais necessário, a forma como será eliminado do banco de dados.

2) Contrato de compra e venda do imóvel com cláusulas sobre a corretagem

Outro cuidado que deve ser tomado na compra e venda de imóveis é justamente na formalização da compra através do contrato. Um contrato bem elaborado, que atenda o caso das partes e não aqueles “contrato de compra e venda modelo” na internet.

Aproveito e indico outro post que dá algumas dicas de cláusulas necessárias no contrato: https://www.seudireitoacessivel.com/post/clausulas-que-nao-podem-faltar-no-contrato-de-compra-e-venda-de-imovel

Nesse sentido, quando há a intermediação do negócio por um corretor de imóveis é preciso também mencionar essa informação, formalizando as cláusulas sobre corretagem.

Assim, é importante acrescentar cláusulas sobre a corretagem mencionando quem é o corretor, se por imobiliária ou de forma autônoma, n. CRECI, valor da comissão, dados bancários, forma de pagamento e o momento de pagamento, responsabilidade de corretagem limitando-se à intermediação do imóvel excluindo todas e quaisquer obrigações assumidas pelas partes, dentre outras cláusulas que se achar interessante ao negócio.

3) Contrato de prestação de serviços ou contrato de corretagem

Há também o contrato propriamente dito do corretor com o contratante.

Primeiramente, cabe destacar a importância desse tipo de contrato. Para isso, esse texto foi escrito com a participação da corretora Mara Marques de Dourados/MS, em que me relatou a seguinte situação que aconteceu com ela:

“Importante fazer o contrato de intermediação para concretizar a negociação de forma clara e que seja segura para todos os lados, tanto para o corretor, proprietário e o comprador. Não ter problemas futuros, sem um documento que comprove a prestação de serviço, o que foi combinado.

Eu, por exemplo, já tive cliente que fui na confiança de combinar pessoalmente a negociação e no momento de fazer o contrato de compra e venda não cumpriu o combinado, não concordou com a porcentagem e na forma do pagamento da comissão. Resultado, não recebi pelo negócio e as partes fecharam o contrato excluindo o corretor, no caso, eu, da negociação. Pra evitar dor de cabeça, acabei nem indo atrás também para receber juridicamente”.

Quanto as cláusulas também é preciso cautela de todas as partes do negócio. Em questionamento com a corretora Mara Marques, ela me explicou diversas dúvidas e cuidados que o vendedor, comprador e o corretor devem se atentar:

Cláusula de exclusividade na intermediação do negócio, o que muda no contrato?

Nesse caso, a corretora Mara Marques esclareceu: “Muda a forma de trabalhar. Quando é exclusivo atuo de forma diferente na divulgação, no tráfego pelas redes sociais, procuro outros corretores para parceria. Nesse caso, a negociação só pode ser feita por mim (corretora de imóveis), nem o proprietário pode vender nesse caso.

O corretor se empenha mais porque sabe que só ele vai ser o responsável por fazer aquela venda, por precisar passar um feedback para o proprietário”.

Qual a porcentagem que normalmente se cobra?

“Em torno de 5% em Dourados/MS. As imobiliárias geralmente são 6%."

Quem normalmente paga a corretagem?

"É o vendedor, mas já aconteceu do comprador colocar um imóvel como forma de pagamento, então, ele quem pagou a comissão. As partes acordaram assim”.

Qual o momento que se recebe a comissão?

“Normalmente coloco na entrada mesmo ou proporcional caso haja financiamento, daí recebo o restante quando sair o financiamento”.

É obrigação do corretor fazer os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência, segundo o artigo 723, parágrafo único do Código Civil. Como o corretor traz essa segurança da compra ao cliente?

“Eu sempre busco a matrícula atualizada do imóvel, certidão cível, criminal, de protesto, eleitoral e trabalhista, certidão negativa de IPTU antes do contrato para olhar. Quando encontro alguma coisa eu sempre aviso o comprador”.

Importante!

Nessa situação de encontrar algum problema, a corretora me relatou algo que sempre friso!

“As pessoas não buscam fazer uma análise mais detalhada da situação do imóvel e nem saber mais a respeito do vendedor e comprador. É uma prática que precisa ser feita, mas nas negociações do dia a dia não se faz”.

Essa análise é a chamada Due Diligence Imobiliária. Ocorre que as pessoas acreditam que a segurança jurídica do negócio estará garantida simplesmente com a emissão dessas certidões, mas a realidade não é essa.

É preciso sim fazer uma busca mais detalhada, conhecer melhor quem são as partes do negócio e a realidade do imóvel. Somente com a Due Diligence Imobiliária será possível concretizar o negócio com maior segurança.

Tem um post que explica em detalhes o que seria essa “Due Diligence também conhecida como análise de risco”, leia aqui: https://www.seudireitoacessivel.com/post/nao-compre-um-imovel-sem-antes-fazer-a-due-diligence

Depois de realizado o contrato, é preciso acompanhar a escritura pública, registro, documentação para pagamento do ITBI e entrega das chaves?

“Não é minha competência mais essa função, mas eu costumo oferecer esse acompanhamento. É um cuidado meu mesmo”.

Resumindo...

Na negociação de um imóvel é preciso tomar cuidado desde o acesso de dados dos clientes até o fechamento do contrato. Todos os passos são importantes, mas especialmente ao que fazer com os dados pessoais das partes, como será elaborado o contrato de compra e venda do imóvel como também o contrato de corretagem.

Finalizando a conversa com a corretora Mara Marques, ela orientou que “os clientes procurarem profissionais capacitados para sanar as dúvidas pelo seu caso concreto, pelo seu imóvel.” Da mesma forma, como advogada a orientação é a mesma: sempre busque um profissional capacitado para que possa melhor te orientar e trazer o sossego de um negócio seguro.

Conteúdo escrito por Nathalia Moura Heleno, advogada inscrita nos quadros da OAB/MS, com a participação da corretora Mara Marques.

Corretora Mara Marques

Formação: Contadora, Corretora de imóveis, Avaliadora e Perita Imobiliária

Creci 9693 /MS

Atuante em Dourados/MS e região

Setembro /2020 até fevereiro /2022 trabalhou na SFT Imobiliária em Dourados/MS

Atualmente é corretora autônoma

e-mail: ednamaramarques7@gmail.com

n. contato: (67) 99885-8708

Advogada Nathalia Moura, atuante na área imobiliária e contratual

E-mail para contato: nathaliamouraadv@gmail.com .

Siga também no instagram: nathaliamoura.adv

Atuante no escritório profissional localizado a Rua Antônio Emílio de Figueiredo, n. 1712, centro, Dourados/MS

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