Como calcular o valor da multa rescisória do Contrato de Locação?

Essa é uma dúvida muito frequente de locatários, locadores e imobiliárias. Mas a resposta é simples. Basicamente o cálculo da multa será proporcional ao tempo que resta para o término do contrato de locação.

Os contratos de locação, via de regra, possuem uma cláusula específica sobre o pagamento de multa contratual quando o inquilino deixar o imóvel antes do prazo estipulado em contrato. Nessa cláusula deve constar também a forma como é calculada a multa contratual.

A Lei do Inquilinato (Lei. 8.245/91, artigo 4º) e o Código Civil em seu artigo 571, diz o seguinte:

Art. 571 do Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. (grifei).

Art. 4o. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

Assim, o pagamento da multa contratual deve ser realizado de forma proporcional ao tempo que falta para a conclusão do contrato por prazo determinado.

Importante apresentar que falaremos de MULTA por antecipação do fim do contrato sempre que houver um contrato de locação por prazo DETERMINADO.

Saiba que a lei 8.245/1991 não determina um valor ou um percentual de multa, quem determinará é o CONTRATO firmado entre as partes.

O raciocínio para o cálculo é o seguinte:

José celebrou contrato de locação residencial pelo prazo de 30 (trinta) meses pelo valor de R$1.000,00 (mil reais) com início em 01/02/2021.

Após o cumprimento de 6 (seis) meses do contrato de locação, José pede a rescisão contratual por encontrar um local melhor para residir.

Diante disso, o cálculo da multa rescisória que José deverá pagar seria a seguinte:

Tempo todo do contrato: 30 meses

Meses locado: 6 meses

Meses faltantes: 24 meses

3 x R$1.000,00 = R$ 3.000,00

Traduzindo: Você precisa saber o valor da multa estipulada para cada mês contratado. Para isso, divide o valor total da multa prevista no contrato (geralmente é cobrado 3 vezes o valor do aluguel) pelo tempo total do contrato.

Nesse caso: R$3.000,00 reais de multa / 30 meses = 100,00 reais de multa para cada mês.

Como restam 24 meses para o fim do tempo contratado, deverá multiplicar o valor mensal de multa pelos meses faltantes:

Ou seja: 100,00 reais X 24 meses = 2.400,00 reais.

Portanto, R$2.400,00 reais é o valor da multa rescisória a ser paga pelo Locatário ou também chamado de Inquilino.

Conseguiu compreender?

Assim, quanto mais o locatário cumprir o contrato de locação, menos multa ele pagará.

Vale ressaltar que se o Locatário deixar o imóvel, por exemplo, no meio do mês, lá pelo dia 15, o cálculo da multa poderá ser feito levando em consideração o total de dias do contrato e não dos meses.

Mas, pode o inquilino não pagar a multa?

Sim, existe uma exceção prevista em lei.

O parágrafo único do art. 4º nos traz uma única exceção para o não pagamento desta multa rescisória, que é o caso de transferência no trabalho para outra localidade.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Nesse caso, o inquilino deverá seguir esses requisitos:

1) Notificar, por escrito, com antecedência mínima de 30 dias, que precisará encerrar o contrato em virtude da necessidade de ser transferido para trabalhar em outra localidade; e

2) Comprovar a transferência mediante documento fornecido pela própria empresa empregadora.

Nessa situação não deverá ser exigido o pagamento da multa contratual, constando no documento da rescisão que a multa não foi cobrada em razão da transferência de emprego para outra localidade

Caso o locador acredite que tal transferência seja uma manipulação por parte do locatário para não pagar a multa contratual, ele poderá investigar posteriormente e, comprovando a mentira, poderá promover judicialmente uma ação de cobrança contra o locador e fiadores.

Quando o pagamento da multa contratual é devido?

A multa contratual é devida por rescisão antecipada do contrato de locação, descumprimento de cláusulas contratuais por parte do locatário e do locador, entre outras possibilidades que o próprio contrato de locação poderá prever.

Existe a possibilidade de parcelamento da multa contratual?

Sim, mas essa possibilidade fica condicionada a um acordo entre as partes, ou seja, entre o próprio locador e locatário.

Assim, observe um exemplo da cláusula de estipulação de multa contratual em contratos de locação residenciais, comerciais e não residenciais.

“Cláusula __. Fica certo e ajustado entre as partes contratantes que, caso o Locatário resolva desocupar o imóvel após os 12 (doze) primeiros meses de locação, ficará isento do pagamento da multa contratual prevista na Cláusula X. deste contrato, desde que comunique o Locador a sua intenção de desocupação com trinta (30) dias de antecedência.

Parágrafo Único. Na falta da referida comunicação, o Locatário, concorda e obriga-se ao pagamento da multa contratual, citada na Cláusula X, calculada sempre proporcionalmente ao tempo que falta para a conclusão do contrato, nos termos do artigo 571 do Código Civil”.

Por fim, é importante salientar a importância da leitura, entendimento e acompanhamento jurídico antes de elaborar e assinar o contrato de locação.

Isso porque, não raras vezes, principalmente se o “modelo do contrato de locação” for retirado da internet, daqueles práticos “contrato de locação word”, é colocada a cláusula da multa rescisória como um valor único, sem levar em consideração ao previsto em lei, onde deverá ser cobrada proporcionalmente ao tempo restante que faltaria para o término do contrato.

Um advogado de confiança das partes pode analisar o contrato antes da assinatura, observando as cláusulas existentes, orientando sobre possíveis alterações que possam ser benéficas a ambas as partes e ainda, em uma última situação, poderá realizar negociações e tratativas quanto ao pagamento da multa contratual.

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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada inscrita nos quadros da OAB/MS.