Como comprar um imóvel com segurança?
Atualizado: 18 de out. de 2022
No momento de decidir pelo imóvel é preciso que o comprador tome alguns cuidados antes da sua escolha. Esses cuidados se referem a análise da real situação do imóvel bem como quem são os vendedores.
Para você entender melhor a importância de comprar o imóvel com maior segurança, vejamos:
· ANÁLISE DA REAL SITUAÇÃO DO IMÓVEL
O primeiro documento que o comprador deverá ter em mãos antes de comprar o imóvel é a Matrícula Atualizada do Imóvel.
Isso porque na matrícula é onde constará todo o histórico do bem, assim como as principais informações sobre o imóvel: quem é o proprietário, localização e características do imóvel, quem já o comprou e vendeu, se tem algum ônus etc.
Assim, pela matrícula você saberá:
1) Quais são as características do imóvel (localização, área, lote, quadra, limites e confrontações);
2) Conferir a propriedade (quem está vendendo realmente é o proprietário registral, ou seja, está com o nome registrado na matrícula? Ou só comprou o imóvel pelo famoso contrato de gaveta?);
3) Conferir ônus. Aqui é importante ALERTAR sobre a importância de ler integralmente a matrícula, do começo ao fim.
Isso porque todo ônus para “sair” da matrícula deverá ter sido “baixado”. Se não há a baixa na matrícula, é recomendado que se verifique a situação atual sobre aquele ônus (por exemplo, se for uma penhora, hipoteca, para saber se ainda está pendente ou falta apenas dar baixa) para que o comprador consiga fazer posteriormente a escritura e registro em seu nome sem maiores problemas.
Desse modo, é sempre importante ter um profissional capacitado para ler e compreender corretamente tudo o que consta na matrícula.
Saber passar as informações corretas e a solução adequada fará diferença na negociação do bem. Ambas as partes devem te ciência da situação do imóvel e servirá, inclusive, como meio de negociar financeiramente a compra (exemplo: situação em que o proprietário está devendo em um processo de execução, estando averbada uma penhora na matrícula. Poderá o comprador negociar o imóvel por valor inferior ao pretendido pelo vendedor diante da dívida existente).
Caso você tenha dúvidas sobre o que é e como entender uma matrícula de imóvel, veja esse post aqui que explica exclusivamente sobre o assunto: https://www.seudireitoacessivel.com/post/como-entender-a-matricula-do-imovel
· DOCUMENTAÇÃO DOS VENDEDORES
Outro cuidado essencial que o comprador deverá ter é saber quem são os vendedores. Questionemos:
1) Quem está vendendo é o proprietário registral?
É preciso ter a certeza se o vendedor possui ou não o nome registrado na matrícula.
Se o vendedor não possui o nome registrado na matrícula – “não é o verdadeiro proprietário ou também chamado proprietário registral”, a negociação irá requer maiores cuidados. Veja o post sobre cessão de direitos aqui: https://www.seudireitoacessivel.com/post/cessao-de-direitos-ou-contrato-de-compra-e-venda
2) Quem está vendendo é pessoa viva e capaz?
Se a pessoa for falecida, deverá haver o inventário antes de conseguir transferir a propriedade do imóvel.
Se o proprietário for uma criança ou adolescente com menos de 18 anos, será necessário um alvará judicial para a negociação acontecer.
3) Quem está vendendo é pessoa jurídica?
Nesse caso, para a compra com segurança deverá haver a análise tanto da documentação da empresa quantos dos sócios – tais como: contrato social e a última alteração, certidões negativas tanto da pessoa jurídica quanto dos sócios.
4) Quem está vendendo é pessoa casada, solteira, em união estável?
Isso porque se o vendedor foi casado, entender qual o regime da comunhão de bens é extremamente importante no momento da assinatura do contrato de compra e venda, sob o risco de nulidade da negociação.
Da mesma forma da união estável, mesmo que o vendedor não tenha formalizado essa união em um documento público ou particular, a simples declaração faz comunicar o bem com o seu/sua companheiro(a).
Ainda, é importante saber que o regime de bens não só é importante para a assinatura do contrato, como também para entender a necessidade da emissão de certidões negativas e análise de processos judiciais eventualmente encontrados em nome também do cônjuge.
5) É possível emitir as certidões negativas de débitos municipais, estaduais, federais, feitos ajuizados, negativa de protestos, trabalhistas do(s) vendedor(es) e cônjuges, se for o caso?
Não pense que a busca dessas diversas certidões acima seja um exagero. Quanto custa o seu imóvel? Será que vale a pena correr o risco?
Sabemos que muitas vezes o dinheiro da compra de um imóvel representada a economia de uma vida toda da família. Por óbvio, torna-se sim indispensável todo esse cuidado com a segurança da negociação.
A chamada Due Diligence (devida diligência) é a busca da segurança jurídica na negociação imobiliária.
Ter a exata noção da realidade, como está o imóvel e seus débitos, quem são os vendedores – se possui idoneidade financeira e boa-fé, com certeza não é um serviço que os compradores possam deixar negligenciar.
Busque um profissional que possa lhe atender adequadamente e direcionar a melhor negociação na compra com o contrato de compra e venda adequado ao caso.
O serviço não é para “encontrar problemas”, pelo contrário, é segurança para ambas as partes negociantes. Saber quem está comprando também é importante. Não negligencie em saber se o comprador tem realmente capacidade para quitar o imóvel e se está de boa-fé.
Em resumo, observamos que o trabalho de entender o histórico do imóvel e sua situação atual, como também quem são os vendedores proprietários, chamado de Due Diligence Imobiliária, deverá ser feito antes da compra de qualquer imóvel.
É cada vez mais clara a necessidade de precaução no momento da compra do imóvel por trazer maior segurança jurídica na negociação imobiliária, seja de um pequeno lote até um grande prédio comercial.
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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada inscrita nos quadros da OAB/MS.