Como entender a matrícula do imóvel?

Esse é o questionamento que você deve fazer antes de comprar um imóvel. Para que a negociação ocorra de forma realmente segura, é indispensável analisar e compreender todos os seus documentos e o principal deles é a matrícula do imóvel.

Primeiramente você sabe o que é a matrícula de um imóvel? Em resumo, ela é o documento que consta todo o histórico de propriedade, características do imóvel como localização, medições, confrontações e outras informações relevantes. É o documento mais importante do imóvel!

Ela pode ser compreendida como a “certidão de nascimento do imóvel”, pois representa a sua história de vida, ou seja, como nasceu, quem o comprou, quem o vendeu, quem o tomou em garantia, se presente alguma penhora, se houve construção e demolição e assim por diante. Também pode ser entendida como uma “ficha cadastral”, onde toda e qualquer alteração deve constar nesse documento.

Porém, é normal que as pessoas se assustem num primeiro contato, pois à primeira vista a matrícula imobiliária se mostra em forma de um aglomerado de palavras minúsculas, inseridas como uma ficha cadastral toda numerada.

Então como compreender corretamente a matrícula do imóvel?

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• A primeira informação é o cabeçalho que apresenta o Cartório de Registro de Imóveis onde está registrado o imóvel. É neste local que poderemos emitir a segunda via atualizada, que chamamos de certidão de inteiro teor de matrícula.

• ·Em seguida, encontramos a data de abertura da matrícula, como se fosse a sua data de nascimento;

• ·Você pode observar também que consta o número de identificação na matrícula, como se fosse o nosso CPF que individualiza o imóvel, o tornando único.

• ·Ainda, constará as primeiras informações sobre o imóvel, tais como as principais características físicas, ou seja, sua localização, área, marcos divisórios e suas confrontações, além da menção e qualificação dos primeiros proprietários.

O problema na compreensão começa quando passando o olhar sobre a matrícula, se depara com os atos dispostos em ordem numérica e identificados com a letra R ou AV.

De modo geral, podemos dizer que a Averbação (AV) compreende todas as alterações que o imóvel ou que as pessoas que constem no registro podem sofrer, desde alteração no nome da rua, construção de benfeitoria ou demolição das já existentes, alteração de estado civil, penhoras em virtude de débitos e seus cancelamentos, dentre outros. É uma espécie de anotação. Por meio de averbações é que se mantêm as informações atualizadas.

Por outro lado, o Registro (R) é aquele que cria, institui, declara e transfere os direitos reais sobre os imóveis, tem como finalidade principal, constar na matrícula a transmissão da propriedade. Aqui podemos citar como exemplo uma compra e venda, uma doação, sentença de usufruto, dentre outros atos. O rol de registro é taxativo, ou seja, só se registra atos que estão na Lei 6.015/15, artigo 167, inciso I.

É importante você saber que nada da matrícula é apagado ou riscado. Para alterar qualquer informação, como por exemplo, uma rua que sofreu alteração de nome, há que ser feita uma nova averbação.

Da mesma forma, se houver um erro do escrevente haverá um novo ato de retificação, na sequência dos atos já constantes da matrícula.

Isso ocorre porque na matrícula imobiliária deve ser respeitada a continuidade registral, ou seja, todas as informações que analisamos acima estarão sempre dispostas em ordem cronológica, na sequência que forem levadas a registro e averbações, a fim de que entendamos o que aconteceu no tempo com o imóvel.

Não negligencie a leitura atenta e completa da matrícula imobiliária!

Outro ponto que merece destaque é a importância da leitura integral da matrícula. Todo ato é importante para a compreensão. A título de exemplo, observamos que logo no início temos as características do imóvel, como área construída, no entanto, no meio da matrícula poderá constar alguma averbação de construção ou demolição que altera a sua área. Essa é a informação atualizada e real do imóvel e que deve constar no contrato de compra e venda do imóvel.

Depois dessa breve explicação, agora conseguiu ler e entender a matrícula de um imóvel?

É possível retirar a matrícula do imóvel online?

Sim, através do site: www.registradores.org.br ou www.registrodeimoveis.org.br há a possibilidade de solicitar a matrícula do imóvel pela internet.

Será cobrada uma taxa para a emissão e disponibilização da matrícula, tendo ela a mesma validade jurídica que aquela emitida pessoalmente pelo Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está localizado.

No entanto, nem todos os Estados possuem essa funcionalidade, por isso aconselho você a entrar nos sites e verificar a possibilidade dentro da sua localidade.

É possível apenas visualizar a matrícula do imóvel online?

Também é possível, mas nem todos os Estados ainda possuem essa funcionalidade. Da mesma forma, será necessário que você acesse os sites: www.registradores.org.br ou www.registrodeimoveis.org.br.

A visualização da matrícula é um meio mais barato e rápido de ter acesso ao seu inteiro teor, entretanto, esse documento que será disponibilizado não poderá ser utilizado para fins jurídicos. Serve apenas para mera visualização e conhecimento.

Há regiões que é possível solicitar a matrícula online, mas não é permitido apenas visualiza-la. É o caso do estado do Mato Grosso do Sul, pelos sites somente é possível fazer a solicitação da matricula online, não existindo ainda a opção pela visualização.

Para quê saber entender a matrícula do imóvel?

Compreendendo corretamente o que consta na matrícula, você poderá melhor negociar com o proprietário vendedor, fazendo com que tenha a confiança e segurança necessária para concretizar ou não o seu negócio.

Se presente penhora ou alguma irregularidade, fique atento! Qualquer dúvida que ponha em risco a segurança do negócio, fazer a análise de risco - chamada de Due Diligence Imobiliária - é altamente recomendável. Veja um post sobre esse assunto: https://www.seudireitoacessivel.com/post/nao-compre-um-imovel-sem-antes-fazer-a-due-diligence

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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada inscrita nos quadros da OAB/MS.