IVAR - novo índice de reajuste de aluguel para locações residenciais

Você já ouviu falar do novo índice de reajuste de aluguel para locações residenciais chamado IVAR (índice de variação de aluguéis residenciais)?

Recentemente foi divulgada a criação desse novo índice lançado pela instituição FGV IBRE, com a finalidade de ter um índice que retrate mais fielmente a realidade do mercado imobiliário, se comparado ao famoso IGPM (Índice Geral de Preços de Mercado) ou IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

Isso porque tais índices (IGPM e IPCA) são variáveis segundo diversos seguimentos de mercado: inflação, construção civil, indústria, etc.

Veja algumas perguntas que você possa estar fazendo agora:

1) O IVAR tem aplicação imediata e impositiva aos contratos de locação?

Não. A Lei de Locação (Lei n. 8.245/91) parte da liberdade contratual, ou seja, tanto o locador quanto o locatário podem pactuar de comum acordo qual será o valor do aluguel e qual índice de reajuste aplicável.

Desse modo, com a criação do IVAR não é obrigatório a implementação desse índice nos contratos de locações residenciais.

2) É possível entrar com uma ação judicial para impor a aplicação do IVAR?

Será uma temática de controvérsia no judiciário, ou seja, até o momento não temos uma resposta.

A discussão irá girar em torno: NÃO é possível sob o argumento de que a vontade das partes deve prevalecer e por outro lado, SIM, é possível, já que o índice realmente está antenado a refletir a realidade do mercado imobiliário.

No geral, os juízes devem entender pela vontade das partes, mas quando restar demonstrado que gerou uma onerosidade excessiva para o locatário, a probabilidade é que seja substituído o IGPM pelo IVAR e não mais pelo IPCA.

3) Por qual razão o IVAR foi criado?

Há muito tempo o mercado imobiliário sofre com a ausência de um indicador que refletisse de maneira precisa e adequada os valores de aluguel e reajustes nos contratos de locação.

Nesse sentido, tradicionalmente, o IGPM tem sido utilizado para reajustar os contratos locatícios, sendo o índice de maior adesão e escolha para o reajuste nos valores de aluguel.

No entanto, após o aumento excessivo do IGPM, que regula o reajuste dos aluguéis residenciais, o mercado imobiliário procurou alternativas.

Veja o acumulado nos anos de 2020 e 2021, com a pandemia da COVID-19:

É inegável que houve uma “explosão” do IGPM, sendo que essa alta do índice gerou o ajuizamento de muitas ações judiciais visando a substituição do indicador. Em muitas delas, os juízes determinaram a correção pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

Ocorre que o IPCA é índice de referência de inflação do país, não sendo considerado ideal para o mercado de imóveis.

Em busca de uma solução é que a FGV lançou o novo indicador para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais do mercado de imóveis no Brasil = IVAR.

O cálculo é realizado com base em informações obtidas diretamente de contratos locatícios firmados entre locadores e locatários.

4) Quais são as perspectivas desse índice no mercado imobiliário?

Segundo economistas que participaram da criação do IVAR e de profissionais da área jurídica, a perspectiva de adesão ao índice é boa. No entanto, existe uma ressalta no sentido de incerteza quanto ao prazo de adesão, se imediato ou longo prazo.

Isso porque o primeiro ponto é o conhecimento do índice pela população; segundo que há um certo conservadorismo das pessoas em utilizar outros índices, uma resistência ao mercado que não é tão favorável a mudanças.

Além disso, o interesse das partes. Os últimos indicadores do IVAR, se comparado ao IGPM, é mais favorável aos locatários do que aos locadores.

Outro ponto relevante é abrangência do índice: ele calcula a realidade de 4 grandes capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Essa realidade pode fazer os locadores de outros estados não ter o mesmo estímulo a adesão do IVAR, mas ressalta-se que a intenção é ampliar o escopo do índice.

Assim, a tendência é que o IVAR seja progressivamente adotado e reconhecido pelo mercado como o indicador do mercado imobiliário.

5) Como colocar em contrato as cláusulas sobre o IVAR?

Tendo em vista que o IVAR é um índice novo, é interessante que nas cláusulas contratuais sejam explicadas o que é o índice. Por exemplo, colocar em CONSIDERAÇÕES que o IVAR sendo o índice que melhor mede a variação do aluguel residencial, está sendo escolhido em comum acordo entre as partes para o reajuste anual.

Por qual razão? Para evitar eventual alegação das partes acerca do desconhecimento de tal índice. Fazendo-se cláusulas esclarecedoras, o risco de contrariar a boa-fé objetiva diminui.

Importante!

Lançar o IVAR que calcula a realidade locatícia residencial de apenas 4 (quatro) capitais, em um primeiro momento aparenta ser totalmente prejudicial e discrepante para a realidade das demais capitais e estados.

Ocorre que segundo o estudo dos economistas para a criação do IVAR, a diferença regional é muito menor do que a diferença entre o índice que capta a realidade do mercado imobiliário (ex. IVAR) e qualquer outro índice, seja IPCA, IGPM.

Nesse sentido, apesar de haver diferenças regionais, não são amplamente significativas e retratam muito mais a realidade do mercado imobiliário se comparado à variação de outros índices, como IPCA e IGPM.

Por fim, importante ter em mente que não é um índice criado para beneficiar ou prejudicar uma das partes. É um índice para refletir o mercado imobiliário, que está sujeito a ciclos, ora o IVAR poderá estar alto e noutro momento chegando até mesmo ao negativo.

Veja as últimas atualizações até o momento sobre o IVAR:

Fonte: https://portalibre.fgv.br/noticias/indice-de-variacao-de-alugueis-residenciais-avanca-292-em-fevereiro

Em síntese:

O IVAR – Índice de Variação de Aluguéis Residenciais já pode ser colocado nos contratos de locações residenciais, no entanto, não é obrigatório e nem impositivo.

O porquê de ter sido criado foi a necessidade de se ter um índice que refletisse verdadeiramente a realidade imobiliária, retirando a influência de fatores externos (como inflação e construção civil) que se distanciam e muito, da realidade de locadores: ter o imóvel locado como fonte de renda ativa mensal, por exemplo.

Considerando ser um índice novo, há muitas dúvidas e incertezas quanto ao seu futuro no mercado e até mesmo de entendimento em sua aplicação perante o poder judiciário, apesar das perspectivas serem positivas para o mercado imobiliário.

Se você quer saber mais sobre esse assunto ou se ainda ficou alguma dúvida, fique à vontade, me mande um email: nathaliamouraadv@gmail.com .

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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada inscrita nos quadros da OAB/MS.