Não compre um imóvel sem antes fazer a Due Diligence!

A melhor estratégia do comprador é fazer a Due Diligence Imobiliária antes de assinar o contrato de compra e venda.

Para melhor entendimento, preciso esclarecer a você o que é Due Diligence. Due Diligence é a análise de risco da compra do imóvel. É realizada através da emissão de diversas certidões do imóvel e sobre certidões e documentos em nome do até então proprietário (s) vendedor. Será feita também a busca de processos judiciais em desfavor do dono do imóvel. Isso porque realizada a venda do bem e posteriormente ser configurada fraude à execução, o comprador correrá o risco de perde-lo.

O artigo 792 do Código de Processo Civil (CPC) diz que a alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução, em resumo, quando houver: averbações no respectivo registro do imóvel de ações fundada em direito real ou com pretensão reipersecutória, processos de execução, hipotecas judiciárias ou outro ato de constrição judicial ou quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência, demais casos previstos em lei.

Assim, é imprescindível a atenção e leitura completa do registro do imóvel (matrícula) para saber se há averbações de ônus sobre o bem, como também a pesquisa de ações judiciais contra os contratantes e sobre o imóvel.

Sendo assim, qual o significado de Due Diligence? Due Diligence significa “devida diligência”. Ou seja, é a busca detalhada da situação do bem, sua regularidade perante o Cartório, Prefeitura, Justiça Federal, Justiça Estadual, Receita Federal, dentre outras.

Desse modo, por que fazer a Due Diligence Imobiliária?

1) O comprador terá a maior chance de negociar o valor do imóvel. Isso porque se encontrada alguma dívida, poderá acordar com o comprador o abatimento do preço do bem para a quitação da dívida.

Exemplo: João quer comprar o imóvel em janeiro de 2021 de forma parcelada, mas está atrasado o IPTU dos anos de 2019 e 2020. Assim, uma das parcelas do imóvel poderá ser quitada através do pagamento dos boletos de IPTU em atraso.

2) Saberá exatamente a situação do imóvel. Se precisará regularizar a área construída, fazer o levantamento de penhora para conseguir fazer a escritura pública e posterior registro, se há IPTU atrasado, por exemplo.

3) Maior segurança jurídica;

4) Decidido comprar o imóvel, no contrato de compra e venda constará exatamente as cláusulas e considerações de acordo com a realidade do imóvel e das partes, tanto do vendedor quanto do comprador. Isso porque já houve todo o estudo de documentações e certidões.

5) Economia financeira. Muitas vezes o valor pago para o advogado realizar a Due Diligence é muito inferior ao economizado pelo comprador após conseguir negociar débitos pendentes sobre o imóvel ou até mesmo dívidas em nome do proprietário que possam prejudicar futuramente a negociação.

6) O comprador saberá se o imóvel está regularizado ou se precisa de correções. Aqui, é importante informar que cerca de 60% dos imóveis no Brasil estão em situação irregular (post em breve sobre o assunto).

A melhor atitude é procurar um advogado especialista no assunto para auxiliar o comprador. Muitas vezes o sonho da casa própria ou do escritório ideal, pode virar na verdade um pesadelo.

Outra dúvida a ser esclarecida é sobre o “questionário da Due Diligence”, a chamada “lista de verificações de Due Diligence”. Ou melhor, quais os documentos que normalmente são pesquisados e solicitados para fazer essa análise. São estes principalmente: certidão de inteiro teor do imóvel (matrícula), certidão de débitos municipais, condominiais, estaduais, federais, certidão de nascimento/casamento atualizada, certidão criminal, trabalhista, fiscal, certidão negativa de protesto, certidão de feitos ajuizados, falência e recuperação judicial, dentre outras que vão depender da necessidade do caso concreto.

Por isso, a Due DIligence deve ser realizada por um advogado que entenda do assunto, para que faça a correta interpretação, não bastando a mera emissão de documentos e certidões para o real entendimento dos riscos da compra do imóvel.

É necessário que o profissional qualificado emita um PARECER ao pretendente comprador, destacando os eventuais riscos da compra e ainda as soluções encontradas. Os riscos se baseiam em baixo, médio ou alto, que será classificado de acordo com a conclusão.

Quanto às soluções encontradas, é responsabilidade do profissional contratado apresentar as saídas ao comprador para eliminar ou diminuir consideravelmente os riscos da compra.

Portanto, constará no Parecer toda a análise realizada, o relatório com a conclusão do profissional e por fim, as soluções sugeridas ao comprador.

ATENÇÃO

É importante deixar claro que a decisão por comprar ou não o bem é exclusivamente do comprador. O papel do advogado é apenas apresentar a situação sem interferir na escolha e decisão final da assinatura do contrato de compra

Acredito que para muitas pessoas a Due Diligence é um serviço extrajudicial desconhecido e até mesmo desconsiderado. Mas fica a dica de quem atua no mercado imobiliário: não negligencie essa “espécie de auditoria sobre o imóvel”, isso pode lhe custar caro!

Se você quer saber mais sobre esse serviço ou se ainda ficou alguma dúvida, fique à vontade, deixe seu comentário abaixo ou se preferir, mande um email para nathaliamouraadv@gmail.com .

Siga também no instagram: nathaliamoura.adv

Temos outro post interessante sobre o assunto, acesse “Você sabe compra um imóvel com segurança?” , clicando aqui https://www.seudireitoacessivel.com/post/voc%C3%AA-sabe-como-comprar-o-seu-im%C3%B3vel-com-seguran%C3%A7a .

Gostou do conteúdo? Não se esqueça de clicar no 🖤 pois é muito importante para nós!

Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada inscrita nos quadros da OAB/MS.