Pode o locador exigir o aluguel antecipado?

Em regra, não. A regra é utilizar o imóvel no mês e depois pagar o aluguel – “o inquilino usa e depois paga”.

No entanto, pode o locador exigir o pagamento antecipado do aluguel quando não houver sido pactuado qualquer modalidade de garantia ou for a locação para temporada.

Nesse sentido, o artigo 37 da Lei de Locação (Lei n. 8.245/91), destaca as modalidades de garantia. Vejamos:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I - caução;

II - fiança;

III - seguro de fiança locatícia.

IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

Ainda, o artigo 42 da mesma Lei, diz que não estando o contrato de locação garantido por qualquer das modalidades de garantia, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Ou seja, quando não houver qualquer garantia de pagamento no contrato de locação, seja ela a caução ou a fiança, por exemplo, pode o locador exigir o aluguel antecipadamente (antes do locatário morar), no prazo de até o sexto dia útil do mês correspondente (vincendo).

Conseguiu compreender quando é que se pode cobrar o aluguel, seja ele residencial ou comercial de forma antecipada?

Aliás, é importante esclarecer que cobrar antecipadamente o aluguel, salvo nas exceções já destacadas (sem garantia locatícia ou locação por temporada), configura contravenção penal (infração penal de menor gravidade).

Assim, o locador poderá responder criminalmente pela cobrança antecipada do aluguel.

O artigo 43 da Lei de Locação, diz o seguinte:

Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: (...)

III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.

Desse modo, o locador poderá ser punido com prisão simples OU pagar multa correspondente a no mínimo três e máximo doze meses do valor do último aluguel atualizado, que deverá ser pago ao locatário.

Saiba que é muito comum encontrar na internet os chamados “contratos de locação simples”, “contrato de locação word”, que o cliente quer economizar e acredita que é um bom contrato e que terá segurança jurídica.

Mas fique atento! Não existe um modelo certo de contrato, o que se tem são cláusulas indispensáveis a serem inseridas neste tipo de contrato locatício. E mesmo assim, dependerá da negociação entre as partes como ficará a questão do pagamento de IPTU, se haverá ou não garantia, como será a pactuação de eventual multa rescisória, dentre outros ajustes.

Se você quer saber mais sobre esse assunto ou se o seu caso é um pouco diferente do exposto, fique à vontade, mande um email com a sua dúvida para nathaliamouraadv@gmail.com.

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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada inscrita nos quadros da OAB/MS.