Posso comprar um imóvel e colocar no nome do meu filho menor de idade?

A resposta é sim. É muito comum os pais comprarem um imóvel e colocar em nome dos filhos menores de idade. No entanto, você precisa saber as consequências dessa decisão antes de registrar o imóvel como propriedade do filho criança ou adolescente.

Se no seu caso são os pais que vão comprar o bem e colocar no nome do menor, isso configura, na verdade, uma DOAÇÃO ao menor, já que não é ele quem realmente está comprando. Ou seja, os pais estão adquirindo o bem e ao colocá-lo em nome do filho, estariam doando a este.

Assim, colocar no papel, ou seja, registrar na matrícula do imóvel como se compra do imóvel fosse, estamos falando de um caso de simulação do negócio que é passível de nulidade.

E quais são as consequências dessa situação?

1) No caso da compra de imóvel por menor de idade, precisará de autorização judicial (ação de alvará judicial), uma vez que toda vez que um menor de idade dispor de um imóvel, necessitará da autorização do poder judiciário;

2) Estará ocorrendo a sonegação do ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação), já que no caso da compra do imóvel em nome do menor, incidirá apenas o ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) que, muitas vezes, possui um valor menor que o ITCMD;

3) Não caberá a alegação de adiantamento de herança do pai para o filho menor. Isso porque o negócio firmado foi de compra do imóvel e não doação.

4) Futuramente, se os pais quiserem vender o imóvel que está no nome do menor, também precisará de autorização judicial, mesmo que os pais estejam vivos. O imóvel nessa situação é do menor, não dos pais, ainda que se reserve usufruto! Mesmo que depois se alegue que "só colocou no nome do menor". Não é simples assim, ainda precisará de autorização do juiz para que os pais consigam novamente negociar o bem.

Isso porque há uma preocupação do legislador em proteger o patrimônio dos incapazes e resguardar seus interesses, evitando, assim, que acabem sendo prejudicados ou que fiquem desamparados financeiramente diante da venda do imóvel.

Nesse sentido, o artigo 1.691 do Código Civil diz o seguinte:

Art. 1.691. Não podem os pais alienar, ou gravar de ônus real os imóveis dos filhos, nem contrair, em nome deles, obrigações que ultrapassem os limites da simples administração, salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

Observe que a obrigação dos pais é a simples administração dos bens dos filhos, mas não podem alienar, gravar de ônus real, nem contrair quaisquer obrigações que ultrapassem o limite da administração.

Ou seja, os pais, em regra não podem vender o imóvel de seus filhos menores. Mas há uma exceção prevista na lei: “salvo por necessidade ou evidente interesse da prole, mediante prévia autorização do juiz.

A autorização judicial será por meio do alvará quando comprovado que a venda suprirá as necessidades do menor ou o seu interesse. É o caso de problemas financeiros que estejam afetando as condições básicas do dia-a-dia ou a troca do bem por um maior que proporcionará maior espaço e qualidade de vida ao menor.

Observe o entendimento de uma decisão judicial:

EMENTA: ALVARÁ JUDICIAL. VENDA DE IMÓVEL DE INCAPAZ. REAL NECESSIDADE, INEQUÍVOCA VANTAGEM E AVALIAÇÃO DO BEM. PRESSUPOSTOS CONFIGURADOS. A concessão de autorização judicial para venda de imóvel pertencente a incapaz está condicionada a comprovação de real necessidade, inequívoca vantagem e exige avaliação do bem. Realçada a idade da mãe e curadora da requerente, a sua busca pelo apoio familiar, ex se, configura uma necessidade e uma inquestionável vantagem para a curatelada com a proximidade de sua família. Paralelamente, aliado ao fato da dificuldade de alugar uma residência como o imóvel em questão, e as despesas decorrentes da sua manutenção, a proposta de compra em valor compatível com a avaliação afastam qualquer possibilidade de prejuízo para o patrimônio da postulante e, ainda, incontestável vantagem com a aquisição de outro imóvel na capital paulista. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. ALVARÁ JUDICIAL AUTORIZADO.
(TJ-GO - Apelação (CPC): 02913717320158090175, Relator: FAUSTO MOREIRA DINIZ, Data de Julgamento: 24/07/2018, Goiânia - 5ª Vara de Família e Sucessões, Data de Publicação: DJ de 24/07/2018)

Importante observar ainda que há sim a hipótese de o menor de idade comprar um imóvel através da própria renda. Por exemplo, a criança ou adolescente ser herdeira de uma quantia suficiente a compra do bem e até mesmo de se sustentar, ou se ela é influenciador digital, dentre outros casos.

Porém, não poderá comprar sozinho o seu próprio bem por não possuir capacidade plena de figurar como parte de um contrato.

Olha o que diz os artigos 3º e 4º do Código Civil:

Art. 3º São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.

Art. 4º São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer:

I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;

Assim, se for um absolutamente incapaz (menor de 16 anos) deverá ser representado por alguma pessoa capaz para realizar a compra do imóvel. Já se for relativamente incapaz (16 anos e menor de 18 anos), deverá ser assistindo por outra pessoa capaz.

Estando o incapaz devidamente representado ou assistido por seus pais ou outros tutores, são esses os responsáveis por administrar, cuidar e proteger os interesses e bens daquele incapaz e assim, não poderão livremente vender os bens dos seus tutelados.

Em resumo, se o menor de idade tiver renda, ou seja, tiver realmente condições financeiras de comprar o imóvel, poderá sim concretizar o negócio, devidamente representado por uma pessoa capaz, uma vez que não possui a capacidade civil para esse ato, além da autorização judicial.

Conseguiu compreender?

Espero que o conteúdo tenha te ajudado!

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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada inscrita nos quadros da OAB/MS.