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  • Foto do escritorNathalia Moura

Quando devo fazer o DISTRATO ou ADITIVO do contrato de compra e venda de imóvel?

Atualizado: 18 de out. de 2022

Primeiro eu devo te dizer que o distrato e o aditivo contratual são dois instrumentos completamente diferentes dentro do direito imobiliário.



Isso porque para cada situação que aconteça dentro do contrato de compra e venda do imóvel, deve ser analisado cuidadosamente para saber qual o documento adequado a ser feito. Vejamos as diferenças:


Quando eu devo fazer um ADITIVO no contrato?

Aditivo serve para fazer um ajuste no contrato já pactuado entre comprador e vendedor. Vejamos alguns exemplos:

1- Quando o valor do negócio mudar;

2- Quando a forma de pagamento for alterada;

3- Quando os prazos de pagamento mudar;

4- Quando a entrega da posse for alterada;


Mas atenção, não é “qualquer ajuste” no contrato que faremos um aditivo.


Quando houver alteração de IMÓVEL ou DAS PARTES, nunca será feito um aditivo no contrato, mas sim um DISTRATO. Feito o distrato, posteriormente será feito um novo contrato, ou seja, será uma nova negociação.


Assim, vejamos quando será o caso de DISTRATO:


Quando fazer o DISTRATO do contrato?

Quando as partes, em comum acordo, não quiserem mais dar continuidade no negócio. Nesse caso, ambas as partes – tanto vendedor quanto o comprador – chegarão juntos em um acordo de multas e demais resoluções para dar fim ao contrato e encerrá-lo.


Em resumo:

· DISTRATO: encerra o contrato por comum acordo;

· ADITIVO: as partes desejam alterar cláusulas do contrato que não sejam referentes a alteração do imóvel ou das partes do negócio;


Vamos aos exemplos para melhor esclarecimento:


1-      Não será mais eu quem vai comprar a casa, mas meu irmão = distrato e posteriormente um novo contrato.
2-      O comprador não vai mais fazer o pagamento parcelado direto com o vendedor, mas fará um financiamento = aditivo
3-      O comprador que desistir de comprar o apartamento 304 e quer agora o 305 = distrato
4-      O vendedor não irá mais entregar a posse imediatamente após a assinatura do contrato, mas apenas após o pagamento da última parcela do contrato: aditivo
5-      As partes negociaram um novo valor do negócio em comum acordo: aditivo
6-      Os prazos e datas de pagamento foram alteradas: aditivo

Conseguiu compreender?

Se restou dúvidas, observe:


· Não se fala em aditivo contratual:

- Para a alteração de imóvel: haverá a troca de matrícula, será um novo negócio. Então não podemos falar em aditivo, mas sim distrato e após a elaboração de um novo contrato.


- Para a alteração de comprador ou vendedor: haverá mudança das partes negociantes; elas possuem capacidade financeira diversa, CPF diversos e assim deverá também ser feito primeiramente o distrato e após o novo contrato.


Observação: Nesse caso, há a hipótese de fazer uma cessão de direitos, mas que dependerá da análise do caso concreto.


Tanto o aditivo contratual como o distrato são documentos simples a serem feitos com as mudanças contratuais. Mas isso não significa que a alteração de cláusulas na compra e venda do imóvel fique acordado e negociado apenas verbalmente entre as partes.


O contrato de compra e venda possui validade jurídica. Como ficaria a discussão judicial caso as condições verdadeiramente pactuadas entre as partes não corresponder ao descrito no contrato? Difícil!


Para saber mais sobre cláusulas que devem constar no contrato de compra e venda imobiliário, leia esse post do blog: https://www.seudireitoacessivel.com/post/clausulas-que-nao-podem-faltar-no-contrato-de-compra-e-venda-de-imovel .


Sendo assim, tanto o ADITIVO quanto o DISTRATO são instrumentos importantes e necessários de serem feitos quando algumas mudanças acontecerem na negociação posteriormente a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel.



Se você quer saber mais sobre esses assuntos ou se ainda ficou alguma dúvida, fique à vontade, deixe seu comentário abaixo ou se preferir, mande um email para nathaliamouraadv@gmail.com .


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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada inscrita nos quadros da OAB/MS.


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