Quando o locador pode pedir o imóvel de volta?

Somente após o fim do prazo do contrato. Segundo o artigo 4º da Lei de Locação (Lei n. 8.245/91 que dispõe sobre a Locação de imóveis urbanos), durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Por isso, enquanto não finalizado o prazo do contrato de locação, o locador não pode pedir de volta o imóvel.

Mas é importante destacar que há exceções. O artigo 9º da Lei de Locação diz que a locação pode ser desfeita nas seguintes hipóteses:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.

Assim, no caso de acordo de ambas as partes; em decorrência de qualquer infração contratual, por inadimplemento ou pela necessidade de reparos urgentes, ainda que dentro do prazo da locação, o Locador pode solicitar o imóvel ao Locatário.

Mas e após o prazo do contrato, como é o procedimento para o Locador solicitar o imóvel de volta?

Nessa situação, o prazo previsto no contrato dirá em qual regra a locação se encaixará, veja:

1- Locação ajustada de forma verbal ou com prazo inferior a 30 meses (2 anos e 6 meses).

Segundo o artigo 47 da Lei do Inquilinato, encerrando o prazo previsto no contrato, a locação será prorrogada automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel pelo Locador nas seguintes situações:

I - Nos casos do art. 9º, como o mútuo acordo, infração legal ou contratual, falta de pagamento e reparos urgentes (grifo e acréscimo nosso);

II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. (grifo nosso)

Ou seja, se a locação, por exemplo, for de 12 meses, finalizado esse prazo o Locador não pode simplesmente pedir o imóvel de volta.

Mas se após o término do prazo de 12 meses a situação se encaixar em alguma das hipóteses acima descrita no art. 47, o Locador pode notificar o Locatário a desocupar o imóvel.

Caso contrário, se após os 12 meses, a situação não se encaixar em nenhuma das hipóteses do art. 47 da Lei de Locação, o Locador não poderá pedir o imóvel de volta, devendo aguardar o prazo de 5 anos, como descrito no inciso V do artigo 47, acima grifado – “V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.”

E porque dessas situações quando o prazo do contrato de aluguel for inferior a 30 meses?

Anteriormente a lei, era comum que o Locador como proprietário do imóvel, indicasse o prazo e a qualquer momento requeria a posse do imóvel de volta sem motivo algum ou por quaisquer motivos, deixando o Locatário desamparado sem saber como agir.

Com a Lei do Inquilinato, o legislador tratou de limitar os poderes do Locador, estabelecendo condições para o Locador reaver o imóvel de acordo com o prazo estabelecido nos Contratos de Aluguel.

É uma forma de proteção ao Locatário para que permaneça no imóvel quando cumpre com o seu dever legal e contratual.

2- Locação ajustada por prazo igual ou superior a 30 dias (2 anos e 6 meses)

Em outro sentido, se o contrato de locação for determinado com prazo igual ou maior que 30 meses, o artigo 46 da Lei de Locação diz:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Assim, terminado o prazo do contrato, pode o Locador pedir o imóvel de volta a qualquer momento, sem precisar se justificar. O Locador precisará somente comunicar o Locatário o seu pedido, concedendo o prazo mínimo de 30 dias para a desocupação.

Conseguiu compreender o quanto o prazo previsto no Contrato de Locação importa para o Locador e Locatário?

Não é comum as pessoas saberem diferenciar as consequências do prazo previsto no contrato para a saída do Locatário do imóvel. Mas estas regras estão previstas em lei e, por isso, devem ser cumpridas para evitar problemas judiciais.

Se você Locador, Locatário ou Imobiliária está passando por algum problema nesse sentido ou se restou alguma dúvida, pode mandar a sua mensagem para o meu e-mail: nathaliamouraadv@gmail.com ou pelo whatsapp (ligue a câmera do seu celular e mire na imagem abaixo que você será redirecionado para conversar comigo).

Conteúdo escrito pela advogada em Direito Imobiliário, Nathalia Moura Heleno, devidamente inscrita nos quadros da OAB/MS.

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