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  • Foto do escritorNathalia Moura

Quando o proprietário do imóvel morre, como fica o Contrato de Locação?

O artigo 10 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) diz que “morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.” Assim, o Contrato de Locação não é extinto com a morte do locador, pelo contrário, a locação continua plenamente válida nos termos do contrato.


A partir do momento do óbito, todos os herdeiros, conjuntamente, passam a ser considerados locadores, como regra geral.

Para sanar qualquer dúvida, basicamente definimos:

- Locador: é aquele que oferece o imóvel para terceiros alugarem através de um contrato de locação.

- Locatário ou inquilino: é aquele que usa o imóvel de alguém mediante o pagamento do aluguel. É a pessoa para quem o imóvel será alugado.

- Herdeiro: é aquele que na partilha de bens tem direito de receber patrimônio deixado por um falecido.

- Espólio: é o conjunto de bens, direitos e obrigações do falecido.


O locatário continua morando no imóvel, permanecem as obrigações do contrato de aluguel, inclusive o dever de continuar pagando o aluguel e seus acessórios aos herdeiros como IPTU, condomínio e quaisquer outros encargos da locação.


Mas calma, nesse momento de morte do locador é comum aparecer “diversos herdeiros” dizendo ser os responsáveis pelo recebimento da quantia. Assim como a existência de viúva (o) meeira (o), que a depender do regime de bens, terá direito a metade do aluguel, ou, ainda, pode ser que o imóvel pertença a mais de um locador, em condomínio.


Assim, se o locatário tem dúvida sobre quem deve receber ou não sabe quem são os herdeiros, é seguro e prudente que o locatário ingresse com Ação em Consignação de Pagamento para dar continuidade ao pagamento do aluguel e seus acessórios.


Isso porque deixar de pagar a locação em razão do falecimento do locador ou por não saber a quem pagar não é o caminho correto. A obrigação da continuidade do pagamento do aluguel pelo locatário permanece, podendo o locatário receber até mesmo notificações, sofrer ação de despejo e/ou cobrança para que cumpra com as suas obrigações contratualmente exigíveis.


Da mesma forma, é aconselhável que ocorrendo o falecimento do locador, os herdeiros providenciem o inventário o mais rápido possível. Nesse inventário será nomeado um inventariante que tem obrigação legal de representar o espólio e administrar seus bens. Portanto, é comum que o próprio juiz estabeleça que os pagamentos sejam realizados em uma conta bancária do espólio (representado pelo inventariante).


É importante que as partes tenham conhecimento que a lei não obriga os herdeiros a notificar o locatário da morte do locador. Vale destacar, os herdeiros assumem a posição de locador no contrato de locação de forma automática. Assim, a notificação da morte é meramente uma faculdade, opção do locador, e não uma obrigação.


Se você Locador, Locatário ou Imobiliária está passando por algum problema nesse sentido ou se restou alguma dúvida, pode mandar a sua mensagem para o meu e-mail: nathaliamouraadv@gmail.com ou pelo Whatsapp (abra a câmera e mire na imagem abaixo que abrirá a página do whatsapp e será redirecionado a conversar comigo):


Conteúdo escrito pela advogada em Direito Imobiliário, Nathalia Moura Heleno, devidamente inscrita nos quadros da OAB/MS.


Me siga também no Instagram: nathaliamoura.adv

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