Tenho os requisitos para a usucapião extrajudicial?
Atualizado: 18 de out. de 2022
Muitas pessoas nem sabem da possibilidade de fazer a usucapião do imóvel de forma extrajudicial, ou seja, no Cartório de Registro de Imóveis. Então, para saber se essa opção será a melhor para você, veremos a documentação necessária e os requisitos essenciais para ter sucesso na usucapião do imóvel que ocupa.
Mas, primeiramente, vamos entender o que significa a usucapião. Vejamos:
O que é a usucapião extrajudicial de imóvel?
A chamada usucapião é um dos meios de adquirir a propriedade do imóvel. Isso porque basicamente para a pessoa ter direito a usucapir o bem, deverá preencher alguns requisitos: a posse e o tempo necessário.
A posse do imóvel deverá ser mansa, pacífica e sem oposição (ou seja, durante o tempo que o requerente permanecer no imóvel, ninguém ter se oposto à posse), com vontade de ser dono, sem vícios de violência (ex: invasão armada), clandestinidade (ex: entrar escondido no imóvel), precariedade (ex: foi emprestado – contrato de comodato - inicialmente o imóvel, ou por contrato de locação, mas após o prazo se recusa a desocupar o imóvel).
Quanto ao tempo, dependendo da modalidade da usucapião, o requerente deverá estar na posse há 02 (dois), 05 (cinco), 10 (dez) ou 15 (quinze) anos. Nesse sentido, orientamos que seja procurado um profissional para avaliar em qual tipo de usucapião a sua realidade se encaixa, até porque a própria lei diz ser necessário o requerente ser representado por um advogado.
Observe o que diz a Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/73), em seu artigo 216-A:
Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com: (Incluído pela Lei nº 13.105, de 2015) (Vigência) (...)
É chamada de usucapião extrajudicial porque não precisamos iniciar um processo, uma ação judicial para adquirir a propriedade do imóvel. Nesse caso, levamos todas as documentações necessárias ao Cartório de Registro de Imóveis de onde se localiza o bem. Assim, o processamento se dará diretamente no cartório.
Quando cabe usucapião extrajudicial?
Primeiro quero dizer que existem várias modalidades de usucapião: extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural e a especial familiar ou também chamada de especial urbana por abandono de lar.
Dito isso, esclareço que qualquer uma dessas “espécies de usucapião” poderá ser pleiteada extrajudicialmente.
Superada essa dúvida, quero que saiba quando será cabível pleitear na esfera extrajudicial:
1) Quando não houver oposição à usucapião.
Analise se há alguma possibilidade do proprietário registral ou confrontantes impugnar o pedido. Isso porque havendo impugnação, infelizmente o cartório irá remeter o pedido ao judiciário e a usucapião passará a ser judicial.
2) Quando o interessado tiver condições financeiras de arcar com todas as despesas.
Assim, avalie os custos. A usucapião extrajudicial geralmente tem um custo elevado e assim, o requerente tem que analisar se será viável financeiramente arcar com os gastos.
Em resumo, a decisão pela via extrajudicial terá que ser tomada após a análise consciente desses pontos que foram acima detalhados.
Conseguiu compreender?
Sempre indico que procure um profissional capacitado para que auxilie o requerente nessa decisão!
Quais os benefícios da usucapião extrajudicial?
Sem dúvida alguma o tempo é o principal benefício da usucapião extrajudicial se comparada à judicial. Normalmente, com a usucapião extrajudicial se resolve muito mais rapidamente que se fosse pela via judicial.
Então, se o requerente tem condições financeiras, tem pressa para resolver a situação do imóvel, por exemplo, é um investidor, essa via possivelmente será a mais indicada.
Quais os pontos desfavoráveis da usucapião extrajudicial?
Nesse ponto é importante o requerente saber que os custos para uma usucapião extrajudicial não são baratos.
Isso porque terá que arcar com o valor de diversas documentações: custo da Ata Notarial feita no Tabelionato de Notas, Planta e Memorial Descritivo do imóvel realizada por profissional habilitado com prova de Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, emitir a Matrícula Atualizada do Imóvel ou a transcrição ou ainda, na ausência, emissão da certidão declaratória de inexistência de matrícula ou transcrição; eventuais custos para notificações de confrontantes, dentre outras situações que podem acontecer durante o andamento da usucapião.
Sendo assim, o valor a ser gasto com a usucapião extrajudicial é uma questão que o requerente deverá pensar e avaliar de acordo com as suas condições financeiras.
Qual a documentação da usucapião extrajudicial?
A documentação da usucapião extrajudicial está descrita no já mencionado artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/73). Vamos ver abaixo:
· ATA NOTARIAL
Ata Notarial basicamente é um documento público feito em qualquer Tabelionato de Notas.
Porque elaborar a ata notarial?
É através desse documento que se comprovará o tempo e a posse sobre o imóvel a ser usucapido.
O que o requerente precisa para ser elaborada a ata notarial?
TODOS os documentos que possam auxiliar o requerente a comprovar que tem a posse mansa, pacífica, sem oposição judicial, ininterrupta pelo prazo suficiente da modalidade da usucapião que se encaixa ao caso do requerente.
Por exemplo: fotos do imóvel ao longo do tempo, contrato de compra e venda, promessa de compra e venda, cessão dos direitos possessórios, carnês de IPTU pagos pelo requerente, contas de água, luz, internet, contratos de prestação de serviços que indiquem o endereço do imóvel, declaração dos vizinhos, contratos bancários, matrícula escolar, enfim, quaisquer documentos que possam ajudar na comprovação de que o requerente tem a posse do imóvel.
· PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO
É o trabalho feito pelo engenheiro ou arquiteto (imóvel urbano) ou agrimensor, se o imóvel for rural, onde será detalhado o imóvel: suas dimensões, confrontações, localização, área, dentre outras informações importantes para detalhar e individualizar o imóvel.
· CERTIDÃO DE NATUREZA URBANA ou RURAL do imóvel
Certidão que dirá a natureza do imóvel: se urbana (retirada na Prefeitura) ou rural (INCRA).
· CERTIDÃO NEGATIVA DOS DISTRIBUIDORES da JUSTIÇA ESTADUAL e JUSTIÇA FEDERAL
São certidões emitidas pelo Tribunal de Justiça da comarca onde se localiza o imóvel, do requerente da usucapião, seu cônjuge ou companheiro, do proprietário registral e cônjuge, se houver.
Pra quê serve?
Para comprovar que não há questionamento judicial sobre o imóvel e assim, de que não há oposição à usucapião.
· JUSTO TÍTULO
Dependendo da modalidade da usucapião (usucapião ordinária), o requerente terá que demonstrar que possui um justo título, ou seja, que tem algum documento que ateste a sua posse.
Por exemplo, contrato de compra e venda, mais conhecido como contrato de gaveta; contrato de cessão dos direitos da posse.
· MATRÍCULA ATUALIZADA DO IMÓVEL ou TRASNCRIÇÃO
É o “documento pessoal do imóvel”, retirado no Cartório de Registro de Imóveis da comarca do imóvel.
Caso você não saiba o que é a matrícula, leia esse post aqui: https://www.seudireitoacessivel.com/post/como-entender-a-matricula-do-imovel
· REQUERIMENTO
É um documento particular escrito onde o requerente diz o que pretende ao cartório. É destacado o tipo da usucapião, qualificação completa do requerente e do imóvel, acompanhado de toda a documentação necessária a comprovação da posse com o intuito de conseguir usucapir o bem e ter a propriedade registrada em nome do requerente.
Vimos aqui que para saber se o requerente tem direito a usucapião e qual a melhor forma, se judicial ou extrajudicial, é preciso analisar e buscar orientação profissional para tomar a decisão correta. Caso contrário, o risco de perder o imóvel, gastar dinheiro “a toa “e perder tempo se tornam muito maiores.
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Conteúdo produzido por Nathalia Moura Heleno, advogada inscrita nos quadros da OAB/MS.
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